Avec la loi « Climat et Résilience », le gouvernement souhaite ancrer l’écologie dans notre société, et le monde du bâtiment n’y fait pas exception. 
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il a pour objectifs de :

  • lister les travaux à prévoir dans les parties communes, 
  • en estimer le coût - et donc les dépenses à prévoir pour les copropriétaires -,
  • et proposer un échéancier à 10 ans qui sera présenté en assemblée générale par le syndic puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires. 

Qu'est-ce qu'un Plan Pluriannuel de Travaux ?

Le PPT est un dispositif unique répertoriant les travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il est un formidable outil d’aide à la décision commune et répond à 3 enjeux principaux :

  • La conservation des bâtiments pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement et limiter sa détérioration.
  • La protection de ses habitants.
  • La rénovation énergétique.

plan pluriannuel de travaux

Le PPT repose sur l’analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, ainsi que du DPE immeuble  (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il comporte :

  • L’inventaire de travaux destinés à rénover l’immeuble ainsi que leur priorisation.
  • Les nouvelles performances escomptées à la suite de la réalisation de ces travaux.
  • L’évaluation du coût des travaux. 
  • Leur planification sur les 10 prochaines années. 

Le Plan Pluriannuel de Travaux est-il obligatoire ?

À compter de janvier 2023, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans et que la copropriété comporte plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, l’obligation courra à compter du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025.  
Si la réalisation d’un PPT est obligatoire, ses modalités de réalisations seront votées en assemblée générale. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux. 

Qui réalise le Plan Pluriannuel de Travaux ?

Le PPT doit être réalisé par une personne disposant de compétences et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment. 

PPT copropriété

Ce professionnel devra donc avoir une vision globale de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect thermique, mais il devra également s’assurer de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble : façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les locaux divers (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les appartements (balcon, ventilation, fenêtre...). 

Chez AC Environnement, les équipes expertes du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble des compétences nécessaires à la réalisation d’un PPT et proposent à leurs clients (syndics de copropriété et bailleurs) cette prestation qualifiée. 

Quel est l’intérêt du plan pluriannuel de travaux pour un propriétaire ?

À compter du 1er janvier 2023, il ne sera plus possible de louer un bien immobilier classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est estimée à + 450kWh par m² et par an.  
En 2025, cela concernera tous les logements classés en « nouveau G », puis 2028 pour les logements en « F », etc.  
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de l’immeuble dans sa globalité et non seulement des appartements. Il est fait notamment mention ici des travaux d’isolation extérieure, du système de ventilation et encore des modes de chauffage. 

Avant de mandater un expert pour la réalisation du PPT, le syndic va devoir exposer aux copropriétaires l’état du bâti et de ses équipements collectifs. Il s’appuiera sans aucun doute sur un audit thermique, ou DPE collectif. Les diagnostiqueurs du Groupe seront alors un appui sérieux pour les syndics.

PPT syndic copro

Comment faire un plan pluriannuel de travaux en copropriété ?

1 - La désignation du rédacteur du PPT 
Le plan pluriannuel de travaux doit être réalisé par une personne disposant de compétences et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment. Il peut s’agir d’un bureau d’étude, d’un thermicien ou d’un diagnostiqueur. 
La personne sera désignée en assemblée générale à la majorité simple. Cela permet de garantir son indépendance et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées. 

2 - La présentation du projet de PPT en assemblée générale
Une fois le plan pluriannuel de travaux rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La présentation du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception.

3 - L’adoption des travaux du PPT
Si des travaux sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ceux qui sont absents).
Et si tout ou partie du PPT est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter simultanément la provision annuelle des fonds sur fond de travaux de la copropriété. 

NB : En cas de travaux URGENT, il est possible de faire valider la mission directement par le Conseil syndical afin de gagner du temps. Cette validation ne peut se faire qu'à la condition que le coût de la mission rentre dans le budget d'entretien courant alloué au Conseil syndical.

Ce qu'il faut retenir

Le PPT aborde 4 points clés :

  1. La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
  2. Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux d’économie d’énergie permettent/tront d'atteindre
  3. Une estimation approximative du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
  4. Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

L'entrée en vigueur est progressive à compter du 1er janvier 2023 :

Pour les copropriétés de plus de 15 ans, l’entrée en vigueur du plan pluriannuel de travaux (liste des travaux, évolution performance énergétique et estimation) suivra le calendrier suivant :

  • Au 1er janvier 2023 : plus de 200 lots
  • Au 1er janvier 2024 : entre 51 et 200 lots
  • Au 1er janvier 2025 : 50 lots ou moins

Quant à l’échéancier de travaux nécessaires sur 10 ans, une année supplémentaire est accordée à chacun des paliers.