Le mesurage de superficie, obligatoire pour la transaction et la location !

La « Loi Carrez » ou la surface privative

La loi n° 96-1107 « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété » est datée du 18 décembre 1996, bien qu’elle ait eu droit depuis, à plusieurs évolutions du cadre réglementaire. 
Elle spécifie que, lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur se doit d’attester de la mesure authentique de la superficie privative qu’il s’apprête à céder. Cette donnée étant nécessaire au calcul du prix de vente du bien. 
Sont concernés les vendeurs de lot de copropriété hors caves, garages, places de stationnement et les autres exceptions réglementaires. Cela peut aussi bien concerner un bien d’habitation comme un sous-sol, des combles aménagés ou non, des greniers, des vérandas, etc. 
La superficie de la partie privative est la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont sont exclues :

• toutes superficies inférieures à 1,80m, 
• les emprises des murs, 
• les embrasures de portes, cloisons, marches d’escalier, etc. 

Il ne s’applique pas non plus dans le cas d’achat sur plan (VEFA) ni des terrains à bâtir. 

La loi Carrez ne concerne pas les lots ou fractions de lots de moins de 8m². Toutefois, lorsqu’une vente porte sur un bien constitué par la réunion de plusieurs lots, même les surfaces inférieures à 8m² peuvent être prises en compte lors du calcul. 
Dans tous les autres cas, la mention de la superficie est obligatoire pour toute transaction, et ce, dès la promesse ou le compromis de vente. 
Sa durée de vie est illimitée sauf si des travaux importants ont modifié la surface ou s’il y avait un changement du règlement de copropriété par exemple. 

Quelles sanctions en cas de manquement ou d’erreur ?

• Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
• Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
• Et en cas d’oubli, l’acquéreur peut même aller jusqu’à annuler la vente.

La « Loi Boutin » ou la surface habitable

Si avant 2009, le mesurage de surface des biens loués n’était pas obligatoire, il l’est devenu depuis, par souci d’équité et d’amélioration des rapports locatifs. La surface habitable se doit d’être indiquée dans le bail de location à sa signature, vide ou meublé, à usage d’habitation ou mixte professionnel et habitation, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale. A noter cependant que le propriétaire n'est pas obligé de solliciter une entreprise, il peut calculer la surface par lui-même...

Ce diagnostic concerne tous les gestionnaires de biens ou propriétaires de logements locatifs et doit être indiqué au bail que ce soit pour un appartement ou une maison exception faites des locations secondaires et saisonnières et des logements foyers. 
On parle ici de surface habitable d'un logement qui est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 
Le volume habitable correspond lui au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La différence réside donc dans le fait qu’on ne calcule pas la superficie privative, mais bien la superficie habitable. 
Tout comme la loi Carrez, sa durée de validité est illimitée sauf en cas de gros travaux modificatifs ou de changement de consistance du logement. 
Enfin, en cas de manquement ou d’erreur dans le calcul, des sanctions peuvent aussi s’appliquer.
En cas d’erreur dans le mesurage, le locataire est en droit de demander la restitution d’une partie du montant du loyer au prorata de l’erreur de surface constatée. En cas d’absence, il peut demander l’annulation du bail. 

Le petit plus d’AC Environnement ?

On ne s’invente pas métreur. C’est pourquoi il est important de s’entourer d’experts formés pour éviter toute erreur et vous prémunir de procédures judiciaires toujours désagréables. Chez AC Environnement, nous fournissons également des croquis des logements alors même que la réglementation ne l’impose pas. Car c’est avec professionnalisme que nous nous faisons toujours un plaisir de vous accompagner.